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物件探し、その前に！「数字」で冷静にジャッジする計算術
皆さん、こんにちは！
堺市の収益不動産専門の不動産会社 ブルーム㈱代表の千崎です。
収益不動産を探し始めると、ついつい「外観がきれいだな」「駅が近くて便利そう」と、
見た目や直感で選びたくなりますよね。
もちろん立地や修繕の状態も大切ですが、
実はそこには**「見る人の主観」が入り込んでしまいます。
不動産投資で失敗しない最大のコツは、主観を入れる前に
「数字でシミュレーションして、希望の利益が出るか」**をドライに判断することです！
今回は、難しい専門用語は使わずに、ザックリと収益不動産収支計算してみました
まずは「1億円の物件」を例にシミュレーション！
例えば、こんな物件があったとします。
- 物件価格： 1億円
- 表面利回り： 7％（年間家賃 700万円）
- ローンの条件： 返済期間30年・金利2.5％ 月額返済額：３９５，１２０円
この条件で計算してみると、驚くほど「現実」が見えてきます。
| 空室率 | ３５０，０００ |
| 管理会社費用（年間賃料×５％） | ３５０，０００ |
| 清掃代年額 | １８０，０００ |
| 原状回復日 | １００，０００ |
| 固定資産税 | ３５０，０００ |
| ローン返済額（年間） | ４，７４１，４４０ |
| 出費合計 | ６，０７１，４４０ |
【税引き前の手取り金額は】
７，０００，０００－６，０７１，４４０＝９２８，５６０円
最終的には、ここからお客様の収入に応じて税金の支払いが発生します。
この約９０万円の手元に残る金額を少ないと感じるか、多いと感じるかは人によると思います
ただ、不動産投資は毎月のキャッシュフローをとる事と、不動産という資産を、他人のお金を使って（融資）購入し、
他人のお金で（賃料）支払い、時間をかけて自分の資産を大きくしていくゲームなので短期的な収益性で判断では無いですが・・・・
★立地や建物の良し悪しを議論するのは、この計算で**「合格点」**が出てからで十分です！
- まずはエクセルを叩いて、利益が出るかチェック。
- 数字がOKなら、そこから初めて「客付けは大丈夫か？」「修繕費用はいくらかかるか？」と深掘りしていく。
この順番で物件を選別していただければ、頭の中がグンと整理されて、物件が探しやすくなりますよ。
解散方法や各数字情報の入所方法など、その他のご質問は、いつでもお気軽に相談してください
