不動産売買契約のご説明【重要ポイントは５つ】

売買契約書

重要事項説明書が終われば、売買契約書の読み合わせになります。

売買契約書は、重要事項説明書とちがい、売主様と買主様との間で取り交わす書類になります。

このページでは、専門用語が多くて難そうな不動産売買契約書の内容を解りやすく説明するために書きました。

不動産の売買契約の前に、是非お読みください。

契約条項、各項の説明

内容は、売買契約物件の対象物件・金額・引渡時期などなど全部で２4項目ありますので、けっこうなボリュームがありますので理解するのは大変ですが、一生に一度の大きな契約ですので頑張って理解されて下さい。

１.売買の目的物及び売買代金

表面に書いてあるっ物件を書いてある代金で売買することを確認しています。

２.売買対象面積

この契約の対象とする物件の面積を確認しています。又、公簿取引（登記簿面積で取引すること）の場合は、後日、測量して面積に違いがあった場合でも売主買主互いに、売買代金の増減の請求等をしないことを確認しています。

３.手付金

契約の証として、買主様から売主に契約当日に支払う手付金の額を確認し、手付金が売買代金の一部であることを確認しています

４.境界の明示

売主様が、買主様に物件の境界を明示する事が書かれていす。

明示方法は、境界確認図を造ったり、地積更正登記まで行うなど契約内容によりなんパターンかがありますので、ご契約前に売主・買主間で打ち合わせをします。

５.売買代金の支払時期及びその方法

残代金の支払い時期を書いています。通常は標記と書き契約書の表面に書かれてある期日までです。

６.所有権移転の時期

名義が売主様から買主様に変えるタイミングを書いています。名義変更日は残代金の支払日です。

７.引き渡し

物件の引渡し時期（鍵を受け取る日）を書いています。物件の引渡日は残代金支払日と同じ日になります。

★この、５代金の支払い、６所有権の移転日、７引渡し日は基本的には同日に行います。又、住宅ローンを使う場合も、この日に銀行から借入金額の振込日になります。ただ、売主様が買換などの場合は、残代金の支払日にお引越しが終わっていないケースがありますので、引渡しのみ１週間後になるような契約があります。

８.所有権移転登記の申請

物件の登記に関することで、売主様は基本的にお金を受け取る日に買主様の名義に変更するために、名義を移転できる状態にしておかないといけない書いています

９.物件状況の告知

契約のときに売主様は、買主様に雨漏り・シロアリ・建物の傾き・事件事故などの有無を物件状況確認書（告知書）を作って買主様に現状を知られる事になっています。

１０.付帯設備の引き渡し

売却する不動産に付帯する設備の有無をしまして、買主様にお知らせする書類を作成する旨をかいています。
内容は、各設備の有無、故障の有無などです。

１１.負担の消除

売却物件に抵当権や担保権差し押さえなど、買主様の権利を阻害する負担を所有権移転の時までに抹消する旨を書いていますます

１２.印紙の負担

契約書にはる印紙を貼る旨が書いてあります。

１３.公租・公課の負担

固定資産税や管理費修繕積立金など費用の負担や日割り精算の起算日、精算方法が書いてあります。

１４.収益の帰属・負担金の分担

物件より得られる収入や反対に負担などが有った場合の、その切り替わるタイミングが書いてあります。
基本的に１３と同様で、引渡し日が起点になります。

１５.手付解除

手付解除とは。ご契約後に契約を解除したい場合、買主様は手付金を放棄、売主は手付員を変換しそれと同額を買主に支払うことで契約を解除できるのが手付解除です。

１６.引渡し前の滅失・毀損

ご契約後から引渡までの間に、天災地変やその他、売主様の責任でわないトラブルにより物件が引き渡せない状況になったっ場合ことを書いています。
引渡不可能な場合は白紙解約ですが、修復して物件を引き渡せる状態にできれば、引渡していただきます。

１７.契約違反による解除

ご契約の相手方、約束を破ったっ場合のことを書いています。
期限内に引き渡さない、お支払いをしないなどの場合は違約となり、手付金と同額の違約金を請求されます。

１８.反社会的勢力の排除

反社会的勢力の方にたいして、不動産取引の制限が書いてあります。

１９.融資利用の場合

買主様が住宅ローンをご利用の場合、期限内に住宅ローン審査が否決された場合は白紙解約となる旨を書いてあります

２０.瑕疵担保責任

瑕疵担保とは、契約時に売主様が分からない建物の傷のことです。例えば、雨漏り・シロアリ・主要木部の腐食、建物の傾きなどです。

この傷に関しては、基本的に引渡し後３ヶ月以内に発見された場合は、売主様のご負担にて修復いただきます。最悪、修復が不可能な場合解約となります。

ただし、建築後何十年も経った物件に関しては、売主様も負担できませんので、瑕疵担保責任免責で契約するケースが多くあります。

２１.諸規約の承継

自治会やご近所の方とのお約束などがある場合は、買主様もそれを引き継いでいただきことになる旨を書いています。

２２.協議事項

勘違い・行違いなどご契約の時、まれに其のようなことでトラブルになるケースがありますので、その時の対応を書いています。

基本的には、お話し合いでの解決を目指していきます。

２３.訴訟管轄

話し合いで解決しない場合、裁判になります。裁判になった場合の裁判所の場所を指定しております。

基本、裁判を行う場所は、物件の所在地を管轄する裁判所になります。

２４.特約事項

★この部分は、契約書の中でもかなり重要です、その物件の契約固有で出てくる、お約束を記載します。

測量や境界の件、なにか滞納金が有ればその精算方法と精算の時期など、その他色々なことが、この特約事項の部分に書かれたいます。

たくさんありますが、注意したいポイントは５つ

１，引渡期限と残代金の支払い時期（５，６，７）
２，境界の明示方法（4項）
３，住宅ローンの承認期日（19項）
４，瑕疵担保責任の有無（20項）
５、特約事項（24項）

不動産の売買契約は、おおよそ２時間ぐらいかかります、専門用語が多くて解りにくくて疲れますが、全てを理解できなくてもこの５つのポイントだけは注意して聞いてください。
特に、２４項（特約事項）は、契約ごとのイレギュラーな事を書いていますので、絶対に聞き漏らさないようにして下さい。また、聞いていてわからない場合は絶対に質問して内容をご理解されるようにお願いいたします。